Wohnungsvergaberichtlinie

Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen der Gemeinnützigen Baugenossenschaft Steglitz eG

§ 1 Präambel

Mit einer Mitgliedschaft in der Genossenschaft erwerben die Mitglieder die Möglichkeit auf Zuteilung einer Genossenschaftswohnung. Ein Rechtsanspruch auf die Zuteilung einer Genossenschaftswohnung ist damit allerdings nicht verbunden (vgl. § 14 Abs. 2 der Satzung).

Das Vergabeverfahren soll den Grundsätzen der Gleichberechtigung, Transparenz und der Diskriminierungsfreiheit folgen. Daher werden in dieser Richtlinie entsprechende Grundsätze festgelegt, welche im Zuge der Wohnungsvergabe umzusetzen sind.

Diese Grundsätze gelten nur für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen. Sie werden nicht auf die Vergabe von Dienst- und Servicewohnungen sowie Sonderflächen, wie z. B. Gewerbeflächen, Gemeinschaftsräume, Stellplätze oder sonstige Mieteinheiten angewendet.

Durch diese Grundsätze soll ein ausreichender Zeitraum für die gerechte und soziale Wohnungsvergabe, vorrangig an wohnungssuchende Mitglieder, gewährleistet werden. Gleichzeitig sollen die wirtschaftlichen Interessen der GBSt bei der Neuvermietung angemessen berücksichtigt werden, um Leerstände von Wohnungen zu vermeiden.

Die genossenschaftliche Verwaltung verfährt bei der Vergabe von freien Wohnungen nach diesen Grundsätzen. Die rechtlichen und datenschutzrechtlichen Bestimmungen und die Satzung der GBSt sind in jedem Fall zu beachten.

Auch wohnungssuchende Genossenschaftsmitglieder und externe Bewerber haben eine Mitwirkungspflicht im Vergabeprozess, ihre Angaben müssen der Wahrheit entsprechen und auf dem aktuellen Stand sein.

§ 2 Zuständigkeiten

Die Grundsätze der Wohnungsvergabe werden gemäß der Satzung vom Aufsichtsrat und dem Vorstand beschlossen (vgl. § 28 lit. b) der Satzung).

Die Vergabe von Genossenschaftswohnungen erfolgt nach den Grundsätzen dieser Richtlinie. Sie obliegt dem Vorstand, welcher berechtigt ist, diese Aufgabe zu delegieren. Der Vorstand kann in besonderen Fällen nach pflichtgemäßem Ermessen per Vorstandsbeschluss von diesen Grundsätzen für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen abweichen. Der Aufsichtsrat ist im Rahmen der darauffolgenden gemeinsamen Sitzungen zu informieren.

Es gibt keinen einklagbaren Rechtsanspruch eines Mitglieds auf die Zuteilung einer bestimmten Genossenschaftswohnung auf Grundlage dieser Vergabegrundsätze (§ 14 Abs. 2 der Satzung).

§ 3 Grundsätze der Wohnungsvergabe

Folgende Grundsätze liegen der Wohnungsvergabe zugrunde:

3.1
Wohnungen der Genossenschaft werden grundsätzlich nur an Genossenschaftsmitglieder der GBSt vergeben, die die Voraussetzungen gemäß § 4 erfüllen. Wenn für die betreffende Wohnung kein Mitglied gemäß dieser Richtlinie als neuer Nutzer ermittelt werden kann, kann diese gemäß § 6.5 an externe Bewerber vergeben werden.

3.2
Unter- oder Überversorgung der Mitglieder / Bewerber mit Wohnraum soll vermieden werden. Bei der Vergabe von Wohnungen wird deshalb grundsätzlich das Verhältnis von Wohnräumen (Zimmerzahl ohne Küche, Bad, Flur) zur Anzahl der einziehenden Personen berücksichtigt. Eine Abweichung hiervon kann gemäß § 6.4. erfolgen.

Folgende Wohnungsgrößen gelten als angemessen:

• Ein-Personen-Haushalte: bis maximal 2 Wohnräume
• Zwei-Personen-Haushalte: bis maximal 3 Wohnräume
• Drei-Personen-Haushalte: bis maximal 4 Wohnräume
• Vier-Personen-Haushalte: bis maximal 5 Wohnräume
• ab einer Haushaltsgröße von fünf Personen: keine Beschränkungen

Ein Wohnraum hat eine Mindestwohnfläche von 6 m².

3.3
Grundsätzlich erfolgt die Vergabe von Genossenschaftswohnungen nach den folgenden Kriterien der Vorrangigkeit:

1. Länger als wohnungssuchend registrierte Mitglieder haben Vorrang gegenüber kürzer registrierten suchenden Mitgliedern.
   
2. Mitglieder mit einer niedrigeren Mitgliedsnummer (d. h. früherem Eintrittsdatum in die Genossenschaft) haben Vorrang gegenüber Mitgliedern mit einer höheren Mitgliedsnummer (d. h. einem späteren Eintrittsdatum in die Genossenschaft).

3.4
Bestimmte soziale Aspekte können dazu führen, dass Mitglieder einen Dringlichkeitsstatus erhalten und vorrangig versorgt werden müssen (siehe § 6.2).

3.5
In bestimmten Sonderfällen wird eine Wohnung direkt an einen Begünstigten vergeben (siehe § 7 und § 8).

3.6
Mitarbeiter der Genossenschaft können bei der Vergabe bevorzugt behandelt werden (siehe § 9).

§ 4 Voraussetzungen für die Nutzung einer Genossenschaftswohnung

Für die dauerhafte Nutzung einer Genossenschaftswohnung müssen von einem wohnungssuchenden Bewerber oder Mitglied vor dem Abschluss eines Dauernutzungsvertrages bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Diese sind:

a) eine ungekündigte Mitgliedschaft bei der GBSt bzw. ein eingereichter Antrag über den Erwerb der Mitgliedschaft (Beitrittserklärung) und die Erfüllung aller sich aus der Mitgliedschaft ergebenden Rechte und Pflichten gegenüber der Genossenschaft

b) Nachweis der geleisteten Pflichtanteile gemäß § 17 Abs. 2 der Satzung

c) Volljährigkeit gemäß § 2 BGB

d) Bonitätsprüfung mit positivem Ergebnis. Bei negativer Bonitätsprüfung kann eine Kaution oder in Ausnahmefällen eine selbstschuldnerische Bürgschaft eines solventen Dritten zur Absicherung der mietvertraglichen Pflichten zugelassen werden.

e) Eine Wohnungsvergabe setzt eine Erklärung des Wohnungssuchenden voraus, dass dieser nach seinem Einzug beabsichtigt, unter dieser Adresse seinen Hauptwohnsitz zu unterhalten und dies bei der zuständigen Meldebehörde anzumelden.

f) Das Nutzungsrecht für an Belegungsrechte gebundene Wohnungen setzt ggf. zusätzlich den Besitz der hierfür erforderlichen Bezugsvoraussetzungen des Bewerbers voraus.

g) Eine Wohnungsvergabe setzt zwingend die vorherige Besichtigung der Wohnung sowie aller zugehörigen Nebenräume durch alle geplanten Vertragspartner oder durch eine schriftlich bevollmächtigte Person voraus.

h) Eine Wohnungsvergabe in den Seniorenhäusern (Antonstr. 6/7 in Wedding und Buckower Damm 288 in Buckow) setzt ein Mindestalter von 55 Jahren zum Zeitpunkt des Einzugs voraus.

§ 5 Wohnungsvergabeprozess

Die Genossenschaft nutzt für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen ein digitales Wohnungsvermittlungsportal, über das alle freien Wohnungen der Genossenschaft vergeben werden (Ausnahmen siehe §§ 7, 8, 9). Zwingende Voraussetzung ist daher, dass ein wohnungssuchendes Mitglied in diesem digitalen Portal ein konkretes Wohnungsgesuch erstellt, um aktiv sein Interesse an einer Wohnung zu bekunden und bei der Ermittlung der Vergaberangfolge berücksichtigt zu werden.

Alle Angaben des wohnungssuchenden Mitglieds müssen der Wahrheit entsprechen, und bei Änderungen muss das Mitglied eine Aktualisierung seines Gesuchs bzw. seiner Angaben selbstständig und unverzüglich vornehmen. Um die Liste der Wohnungsgesuche auf dem Wohnungsvermittlungsportal aktuell zu halten, wird in regelmäßigen Zeitabständen beim Mitglied abgefragt, ob dessen Wohnungsgesuch weiterhin besteht. Erfolgt keine Rückmeldung des Mitglieds, so wird das Gesuch gelöscht.

Bei der Vorbereitung der Neuvermietung einer freien Wohnung werden die auf dem Wohnungsvermittlungsportal registrierten Wohnungsgesuche ausgewertet.
Eine freie Wohnung wird potenziellen Nutzern (in der Regel per E-Mail) angeboten. Verstreicht eine angemessene Wartefrist ohne Antwort des wohnungssuchenden Mitglieds, ist das Wohnungsangebot für das wohnungssuchende Mitglied verfallen. Nach Zuteilung einer Wohnung sowie Abschluss eines Dauernutzungsvertrages erlischt das Wohnungsgesuch.

Genossenschaftsmitglieder müssen proaktiv im Vergabeprozess mitwirken, ihre Angaben wahrheitsgemäß machen und dürfen eine Neuvermietung nicht hinauszögern, beispielsweise durch ausbleibende Antworten auf Wohnungsangebote. Wenn ein Mitglied den Vergabeprozess nachweislich durch widriges Verhalten derart behindert, dass die Neuvermietung hinausgezögert oder der Prozess für andere Mitglieder nachteilig beeinflusst wird, ist das Mitglied von der Vergabe der betreffenden Wohnung ausgeschlossen, ggf. ist das Wohnungsgesuch zu löschen und das Mitglied für den Zeitraum von bis zu zwei Jahren von jeglicher Wohnungsvergabe auszuschließen. Die Entscheidung über diese Sanktionierung trifft der Vorstand.

Für externe Bewerber gelten die vorgenannten Regelungen gleichermaßen.

Freie Wohnungen werden zu Informationszwecken zusätzlich mittels Aushangs in den Geschäftsstellen der Genossenschaft und in einem geschützten, digitalen Mitgliederbereich bekannt gegeben.

§ 6 Auswahlkriterien für die Wohnungsvergabe / Ausnahmeregelungen

Gibt es für eine freie Wohnung mehrere passende Wohnungsgesuche von Mitgliedern, muss eine nachvollziehbare Rangfolge gebildet werden, die den unter § 3 genannten Grundsätzen zugrunde liegt.

6.1 Dauer des Wohnungsgesuchs und Dauer der Mitgliedschaft

Grundsätzlich richtet sich die Vergabe einer Wohnung nach der Dauer des Wohnungsgesuchs. Als Zeitpunkt wird die erste Abgabe des entsprechenden Wohnungsgesuchs im Wohnungsvermittlungsportal gewertet. Ist die Dauer von mehreren auf eine freie Wohnung zutreffenden Gesuchen vergleichbar, d. h. liegt der Zeitpunkt der Wohnungsgesuche innerhalb eines Halbjahres, richtet sich die Vergabe dieser Wohnung grundsätzlich nach der Dauer der Zugehörigkeit der entsprechenden wohnungssuchenden Mitglieder zur Genossenschaft (niedrigste Mitgliedsnummer wird prioritär berücksichtigt).

6.2 Dringlichkeitsstatus

Von diesem Vergabegrundsatz kann abgewichen werden, wenn eine nachgewiesene und geprüfte Dringlichkeit vorliegt. Voraussetzung für einen Dringlichkeitsstatus ist das Vorliegen von mindestens einem der nachfolgend genannten Gründe:

6.2.1 Gesundheitliche Gründe

Ist aus gesundheitlichen Gründen und z. B. einer daraus folgenden Mobilitätseinschränkung ein Wohnungswechsel in eine gleichwertige Wohnung in einer unteren Etage notwendig, wird dies prioritär berücksichtigt. Ein geeigneter Nachweis ist zwingend erforderlich.

6.2.2 Pflege von Familienangehörigen

Ist aufgrund der Pflege von Familienangehörigen ein Wohnungswechsel in eine andere Wohnung notwendig, wird dies prioritär berücksichtigt. Ein geeigneter Nachweis ist zwingend erforderlich.

6.2.3 Unterversorgung mit Wohnraum

Nicht ausreichend versorgte Mitglieder haben bei der Vergabe von Wohnraum Vorrang vor ausreichend versorgten Mitgliedern. Mitglieder gelten als nicht ausreichend versorgt, wenn sie in einer zu kleinen Wohnung leben. In der Regel kann eine Unterversorgung mit Wohnraum angenommen werden, wenn die in der Wohnung lebenden Personen die Anzahl an Wohnräumen (Zimmerzahl ohne Küche, Bad, Flur) um zwei Personen übersteigt.

Ein geeigneter Nachweis ist zwingend erforderlich.

6.2.4 Wohnungswechsel in eine kleinere Wohnung

Die Genossenschaft fördert den Wechselwunsch von Mitgliedern in eine kleinere Wohnung, um einer Über- bzw. Unterversorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Dieses wird als Dringlichkeit anerkannt.
Besitzt die neue, kleinere Wohnung den gleichen Ausstattungsstandard wie die vorherige, große Wohnung, wird der Quadratmeter-Preis der Dauernutzungsgebühr für die bisherige Wohnung beibehalten.

Zudem kann das Mitglied mit einer Umzugsbeihilfe unterstützt werden. Die Umzugsbeihilfe beträgt 30 Prozent der per Rechnungskopie nachgewiesenen Umzugskosten brutto, höchstens jedoch 500 Euro. Der Umzug muss in einem Zeitraum von bis zu 6 Monaten nach Beginn des neuen Dauernutzungsvertrages vollzogen werden.

Kommen mehrere wohnungssuchende Mitglieder mit Dringlichkeitsstatus für eine Wohnung in Betracht, entscheidet der Vorstand nach Abwägung und Vergleich der Situationen der betreffenden Mitglieder. Wird deren Dringlichkeitsstatus als gleichwertig eingeschätzt, richtet sich die Vergabe der Wohnung nach der Dauer ihrer Zugehörigkeit zur Genossenschaft (niedrigste Mitgliedsnummer wird prioritär berücksichtigt).

Wohnungssuchende Mitglieder müssen ihren Dringlichkeitsstatus spätestens vor einer Wohnungszusage der GBSt geeignet nachweisen (Bsp.: nicht ausreichend versorgte Mitglieder, die bislang nicht im genossenschaftlichen Wohnungsbestand wohnhaft sind, können dies u. a. durch eine Vermieterbestätigung nachweisen).

6.3
Sollten erhebliche Zweifel daran bestehen, dass ein berechtigtes Mitglied sich künftig vertragskonform verhält, so kann dieses aufgrund der im Rahmen des Vergabeprozesses gewonnenen Einschätzungen von der Vergabe einer Wohnung ausgeschlossen werden. Diese Einschätzungen müssen dokumentiert werden. Bei einem späteren/ weiteren Wohnungsinteresse / -gesuch dieses Mitglieds wird erneut eine Einschätzung / Beurteilung getroffen.

6.4
Sollte für eine freie Wohnung kein passendes wohnungssuchendes Mitglied gemäß § 3.2. gefunden werden, kann diese Wohnung anderen wohnungssuchenden Mitgliedern angeboten werden, die die Grundsätze gemäß § 3.2 nicht erfüllen.

6.5
Sollte kein Mitglied Interesse an der betreffenden Wohnung haben, kann diese unter Berücksichtigung der § 3.2 und § 4 an externe Bewerber vergeben werden. Die Vergabe erfolgt unter Beachtung einer ausgewogenen Bewohnerstruktur der Hausgemeinschaft sowie die Einstellung zum genossenschaftlichen Gedanken.

§ 7 Sonderfälle

Bei den Sonderfällen wird eine Wohnung direkt an einen Begünstigten vergeben, und weder das Wohnungsvermittlungsportal noch wohnungssuchende Mitglieder mit Dringlichkeitsstatus werden bei der Vergabe berücksichtigt. Bei Sonderfällen handelt es sich um folgende Fälle:

7.1 Wohnungstausch unter Mitgliedern

Auch ein Wohnungstausch unter den in der Genossenschaft wohnenden Mitgliedern ist möglich, um einer Über- oder Unterversorgung mit Wohnraum abzuhelfen. Partner für den Tausch von Wohnungen werden von der Genossenschaft allerdings nicht vermittelt. Haben sich zwei tauschwillige Mieter/ Nutzer über einen Wohnungstausch untereinander abgestimmt, können sie bei der GBSt einen schriftlichen Tauschantrag stellen. Der Antrag wird geprüft und diesem entsprochen, wenn die tauschwilligen Parteien die in § 3.2 genannten Grundsätze für die gegenseitige Überlassung der Wohnungen erfüllen, d. h. die Anzahl der zu versorgenden Personen zu den Wohnungsgrößen passt.

Ein Wohnungstausch zwischen zwei Parteien ist erst möglich, wenn beide Parteien mindestens zwei Jahre in der bisher genutzten Wohnung gelebt haben. In diesen Ausnahmefällen kann aber von der zweijährigen Frist abgewichen werden:

• aufgrund des Alters (z. B. wenn das Rentenalter erreicht wurde)
• aus gesundheitlichen Gründen
• aufgrund von Änderungen der familiären Verhältnisse (Bsp.: Geburt, Scheidung, Tod)
  Grundsätzlich wird bei einem Wohnungstausch die Dauernutzungsgebühr der jeweiligen Wohnung beibehalten, sofern der Genossenschaft im Rahmen des Wohnungstauschs keine Kosten (bspw. Modernisierung / Instandhaltungskosten) entstehen, die ursächlich durch den Tausch begründet sind.

7.2 Sanierungsmaßnahmen (Umsetzwohnungen)

Wird aufgrund einer Sanierungsmaßnahme ein Wohnungswechsel für den Nutzer aus Sicht der GBSt unumgänglich, wird dies prioritär berücksichtigt.

§ 8 Ausnahmen aufgrund gesetzlicher Regelungen

Bei den Ausnahmen aufgrund gesetzlicher Regelungen wird eine Wohnung direkt von einem Begünstigten übernommen und weder das Wohnungsvermittlungsportal noch wohnungssuchende Mitglieder mit Dringlichkeitsstatus werden berücksichtigt. Bei gesetzlichen Sonderfällen handelt es sich um folgende Fälle:

8.1 Übernahme der Wohnung bei Tod eines Nutzers/ Mieters, Pflegebedürftigkeit, schwerer Erkrankung

Nach dem Tod eines Nutzers/Mieters wird durch dessen Ehepartner/ Lebenspartner/ Familienangehörigen, der bis zum Tode zum Hausstand gehörte, auf Antrag die gemeinsam genutzte Wohnung übernommen.

Dasselbe gilt, wenn ein pflegebedürftiges Mitglied nachweisbar dauerhaft (Bestätigung eines Facharztes) in einem Pflegeheim, einem Heim für chronisch Kranke oder ähnlichem untergebracht wird und es mit dem in der Wohnung verbleibenden Ehepartner/ Lebenspartner/ Familienangehörigen in einem gemeinsamen Haushalt gelebt hat.

8.2 Übernahme der Wohnung bei Scheidung/ Trennung der Ehepartner/ Lebenspartner

Bei einer Scheidung/ Trennung wird die Wohnung auf gemeinschaftlichen Wunsch und unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse oder der gerichtlichen Zuweisung von einem der Partner übernommen.

Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft werden dabei Ehepartnern gleichgestellt. Voraussetzung hierfür ist, dass der Lebenspartner mit dem Mieter mindestens drei Jahre einen gemeinsamen Hausstand geführt hat. Eine amtliche Meldebestätigung ist vorzulegen.

§ 9 Vergabe an Mitarbeiter

Mitarbeiter der GBSt, die sich um eine Genossenschaftswohnung bewerben, können nach
einer Betriebszugehörigkeit ab einem Jahr bei einer Wohnungsvergabe prioritär
berücksichtigt werden. Mitglieder über das Wohnungsvergabeportal mit
Dringlichkeitsstatus gemäß § 6.2.1 und § 6.2.2. sind stets zu bevorzugen. Mitglieder ohne
Dringlichkeitsstatus werden in diesem Fall nicht berücksichtigt. Die unter § 3.2 und § 4
genannten Grundsätze müssen auch hier erfüllt sein.

§ 10 Dokumentationspflicht

Zum Zwecke der Transparenz und Plausibilität werden alle Abwägungsprozesse und
Entscheidungen in jeder Phase des Wohnungsvergabeprozesses ausführlich und
nachvollziehbar dokumentiert, archiviert und für eine Dauer von 18 Monaten nach
Abschluss des Vergabeverfahrens bzw. der Unterschrift der GBSt auf dem
Dauernutzungsvertrag aufbewahrt.

§ 11 Inkrafttreten

Diese Wohnungsvergaberichtlinie tritt am 01.10.2024 in Kraft.

Für alle Mitglieder, die vor dem Inkrafttreten dieser Wohnungsvergaberichtlinie bereits ein Wohnungsgesuch an die GBSt gesendet haben, wird der Zeitpunkt dieses Gesuchs in das Wohnungsvermittlungsportal übernommen. Dies gilt ausschließlich für zum Zeitpunkt des Inkrafttretens als aktuell gewertete Wohnungsgesuche.

Diese Wohnungsvergaberichtlinie ersetzt die Wohnungsvergaberichtlinie vom 18.05.2018.